تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری در زمین ویلا و آپارتمان

 سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک تجارت پیچیده است. تکنیک های پیچیده ای وجود دارد که توسط بسیاری از سرمایه گذاران حرفه‌ای برای انجام بررسی های لازم استفاده می شود. یکی از این تکنیک های پیچیده، تحلیل نسبت نامیده می شود. این تکنیک بسیار شبیه به تجزیه و تحلیل نسبت است که هنگام ارزیابی صورت های مالی شرکت های سهامی عام انجام می شود.

 با این حال، اصطلاحات خاصی وجود دارد که فقط در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مثل فروش زمین استفاده می شود که بخشی از این تحلیل نسبت را نیز تشکیل می دهد. این مقاله تجزیه و تحلیل نسبت متمرکز بر سرمایه گذاری املاک و مستغلات را از دیدگاه یک فرد توضیح می دهد، به عنوان مثال یک فرد هنگام تمرکز بر خرید ملک اجاره ای باید به چه چیزی نگاه کند . در اینجا برخی از متداول ترین نسبت ها آورده شده است.

خواندن این مقاله هم خالی از لطف نیست: فروش سریع ویلا

نسبت وام به ارزش

در سطح فردی، نسبت وام به ارزش (LTV) احتمالاً یکی از مهم ترین اعدادی است که هم بانک ها و هم سرمایه گذاران به آن توجه می کنند. هر دوی این ذینفعان به دلایل بسیار متفاوتی به یک عدد نگاه می کنند.

به عنوان مثال، بانک به منظور امنیت سرمایه گذاری خود به نسبت وام به ارزش نگاه می کند. به عنوان مثال، ملکی را با نسبت وام به ارزش 90% در نظر بگیرید، یعنی اگر ارزش ملک 100 دلار باشد، بانک 90 دلار را تامین مالی کرده است و ادعای مالکیت دارد. اکنون اگر ارزش ملک 10 درصد کاهش یابد، ارزش سرمایه گذاری بانک همچنان محفوظ است. بنابراین، زمانی که نسبت وام به ارزش کمتر باشد، بانک نرخ های بهره و سایر شرایط بهتری را ارائه می دهد.

ملک 20 شما را به خواندن این مقاله دعوت می کند : بهترین زمان برای فروش زمین و خانه

افراد همچنین به نسبت وام به ارزش نگاه می کنند تا میزان اهرمی را که هنگام خرید ملک به دست می آورند را بیابند. نسبت وام به ارزش بالاتر نشان‌دهنده سرمایه‌گذاری پرریسک است، زیرا حتی یک حرکت کوچک در قیمت ملک، سرمایه‌گذاری را به سمت قرمز می‌برد.

نسبت بدهی به درآمد

این نسبت توسط افراد زمانی استفاده می شود که املاک و مستغلات را برای استفاده شخصی می خرند، یعنی برای مصرف شخصی یا سرمایه گذاری. نسبت بدهی به درآمد اساساً سهولت پرداخت وام وام مسکن را پیش بینی می کند.

ملک 20 شما را به خواندن مقاله  چگونه زمین و ویلا رو سریعتر بفروشم دعوت می کند.

به عنوان مثال، به طور گسترده ای به رسمیت شناخته شده است که پرداخت های وام مسکن نباید بیش از 33٪ از درآمد ماهانه یک فرد را تشکیل دهد. اگر پرداخت های وام مسکن بیشتر از 33 درصد باشد، فرد در معرض خطر قرار گرفتن تحت فشار مالی قرار دارد.

این عدد با محاسبه پرداختی سالانه وام مسکن و سپس تقسیم آن بر درآمد خالص سالانه فرد به دست می آید. برای تبدیل عدد به درصد، می‌توانیم آن را در 100 ضرب کنیم. اگر این عدد بیشتر از 33% باشد، ریسک بالاست.

چند برابر کننده درآمد ناخالص و خالص

این عدد برای محاسبه مقدار دلاری استفاده می‌شود که شخص به‌عنوان سرمایه‌گذاری برای کنترل ارزش اجاره سالانه پرداخت می‌کند. بنابراین، برای مثال، اگر این عدد 18 باشد، سرمایه‌گذار 18 دلار پیش پرداخت می‌کند تا کنترل درآمد سالانه 1 دلار را در دوره‌های بعدی به دست آورد.

این عدد با استفاده از ارزش بازار ملک در صورت حساب محاسبه می شود. در مخرج می توان از درآمد ناخالص اجاره ایجاد شده یا درآمد خالص اجاره ای که پس از کسر کلیه مالیات ها و هزینه ها ایجاد می شود استفاده کرد.

اگر از درآمد ناخالص در مخرج استفاده کنیم، ضریب درآمد ناخالص را بدست می آوریم در حالی که اگر از درآمد خالص در مخرج استفاده کنیم، ضریب درآمد خالص را بدست می آوریم.

بازده اجاره

بازده اجاره عددی است که مانند محاسبه بازده اوراق در بازارهای اوراق قرضه محاسبه می شود. اجاره سالانه حاصل از ملک در صورت حساب استفاده می شود. معمولاً از ارزش ناخالص اجاره در صورت‌حساب استفاده می‌شود و هیچ کسری انجام نمی‌شود. 

با این حال، هیچ قانون ثابتی برای محاسبات نسبت وجود ندارد و هر سرمایه‌گذار نسبت‌ها را بر اساس اکتشافات خود محاسبه می‌کند.

در مخرج از قیمت پرداخت شده برای ملک استفاده می شود. توجه داشته باشید که قیمت پرداخت شده برای ملک ممکن است با ارزش فعلی بازار آن متفاوت باشد. ممکن است یک سرمایه گذار ملک را به قیمت 100 دلار خریداری کرده باشد و اکنون ممکن است 135 دلار ارزش داشته باشد. با این حال، ما از رقم 100 دلار استفاده خواهیم کرد. دلیل این امر ساده است. بازده تنها زمانی قابل محاسبه است که ارزش سرمایه گذاری شما در نظر گرفته شود. این یک رقم تصوری نیست. بلکه به ما می گوید دقیقاً بازده سرمایه گذاری (ROI) که خریدار در حال حاضر در ملک خود به دست می آورد.

نرخ سرمایه

نرخ سرمایه گذاری مشابه عدد بازده اجاره است. با این حال، یک تفاوت مهم وجود دارد. بازده اجاره از درآمد ناخالص اجاره در صورت حساب استفاده می کند. با این حال، نسبت نرخ سرمایه از درآمد خالص استفاده می کند، یعنی درآمدی که پس از کسر تمام هزینه های عملیاتی و مالیات از درآمد اجاره ای که توسط ملک ایجاد می شود. مخرج همان قیمتی است که سرمایه گذار برای ملک پرداخت کرده است. بار دیگر، قیمت بر اساس ارزش بازار ملک در نوسان نخواهد بود زیرا این عدد یک محاسبه فرضی هزینه فرصت نیست. بلکه محاسبه واقعی بازده سرمایه گذاری در یک ملک معین است.

فهرست نسبت هایی که می توان برای ارزیابی یک دارایی استفاده کرد هرگز نمی تواند جامع باشد. تجزیه و تحلیل نسبت یک هنر است و هر سرمایه گذار فردی از آن به روشی متفاوت استفاده می کند. با این حال، به عنوان یک قانون کلی، باید به خاطر داشت که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عمدتاً یک تجارت مدیریت جریان نقدی است و سرمایه گذاران باید بر توانایی خود برای تولید و حفظ جریان های نقدی فزاینده قابل پیش بینی تمرکز کنند.